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  • 莒縣房產網-【用美國式思維投資房地產
    類型:莒縣信息  日期:2013-12-05 00:00  瀏覽: 次 

    投資房產,有兩個回報期待,一是現金 回報,一是保值升值。其中以現金回報為首位。這很好理解,現金回報是實在的,好的投資房產,每個月有正的現金流,即是“以房養房”,除去房子的所有花銷, 房子能為投資人掙錢,不要投資人每個月再向房子里投錢。從租金來的正的現金流,在美國叫“被動收入”,投資人的財富每個月都有實際的增加,這才是投資房產的實質。

    房產投資關注現金流

    房產升值是虛的,單純指望房產升值是靠不住的,升值要到賣房的時候才能實現。如果采用盲目期待增值房產投資的策略,最大的問題是沒有現金流。一旦房價下降,所有房主都拋售房產,引起加速惡性循環。這個情況在美國的房產熱的地區,如加州灣區和首都華盛頓地區,都有發生。

    一些投資者以較高的貸款杠桿控 制房產,空置等漲價,一般操作是一年左右出手。但是從2008年起,由于次貸危機初步顯現,房產的價格不升反降,給很多房主造成壓力。其主要原因是,一些 投資人利用次貸,使用高風險的貸款杠桿,比如貸款額達到房價的95%,如果房價從峰值下降5%,就意味著投資人的房子按照市價出售,還不能夠償還全部貸 款。所以引起恐慌,投資人拋售房產,急于兌現。等到房價降了15%,很多投資者失去信心,無力賣房,因為賣了房子,還要再拿出10%的現金來才能還清貸款,一些投資者干脆就把房子交給銀行,讓房產淪為法拍屋。這就使得在一時間,突然出現大量的法拍屋,結果是所有銀行都招架不住,最后引起銀行破產,2008年至2011年,大量的銀行拍賣屋及短售屋成為華人投資客的首選,這類房屋的價格比一般房價低30-40%,但大多需要維修,許多投資客買入之后稍作裝修就重新投入市場,可以在短期內賺10-20%的利潤,但進入2012年下半年,隨著華爾街財團的介入,市場上銀行拍賣屋及短售屋大幅減少,這類短期投資也隨之消失。

    美國的投資房產類型,從大的方面來說,有商業房產和住宅房產。商業房產一般包括購物中心、辦公樓。商業房產的租約,一般是多年合約,十年、十五年的 租約比較常見。商業租約,一般都是三凈租約,租戶負責房產的維修,物業稅,和房產保險。房產的裝修費用,一般也由租客承擔。租客一般是公司和政府。大型商 業房產的市場操作十分透明和專業,一般回報率差別不大。當前的市場,除去貸款費用的凈回報大約是9%-11%。當然如果個人財力強大,不向銀行貸款,那 凈回報就非常大了。住宅房產一般包括獨棟別墅、聯排別墅及四個單元以下單元樓。值得指出的是,美國商業地產有一種特別的房產形式 - 公寓樓。投資公寓樓,每個單元平均的價錢低,現金流可以保證。銀行也很愿意給公寓樓的投資者貸款。在一些房價上漲較快,房價高,租金低的地區,公寓樓的形式比較少,因為每個獨立產權的單元都能夠賣出很好的價錢。去年,美國很多人把公寓樓買下,分拆產權,把每個單元分別賣出去,因為單獨產權出售有利。不過美國地方政府的規劃,有的地區規定必須建公寓樓,以保證民眾都有房可租,這一有力的措施也是布什政府曾經提出的,以保證美國民眾都有房子住。

    房產的價值,從根本上講,一定是要由消費者愿意出的價錢決定的。在美國,這個價錢是緊密和住宅房產的市場租金相聯系的。美國純投資房產的價格,一般保守的房價估算是單純由現金回報率來決定的,而不考慮對房產升值的期待。房產是投資,比較股市,和銀行利息,要有一個相當的回報率。舉個例子來說,同樣的錢放到銀行,回報率是大約1%,放到股市的共同基金,回報率是大約6%,投資到房產,回報是如何呢?當前美國的房產,投資者一般要求投資量年回報率達到9%-11%。投資人愿意出的房價,就是根據回報率來計算的。換句話來說,如果一個房產的還貸前現金收入是每年2萬美元,那么按照10%的回報率,投資人所能承受的房價就是20萬美元。對于房價高的地區,房價會反映到租金上。而租金,是房產能夠產生現金回報的實際指標。

    中美房產投資比較

    若從中美兩國投資房產的角度做一個比較,供中國的投資人進行參考。首先,中國的住宅投資房產的房價較高,租金較低。在美國一般來講,月租金要達到房價的1%,才會有投資收入和現金流。其次,中國的房產業操作不規范,作為房主,該有的權利可能得不到應有的法律保護,比如,房產經紀可以擔當二房主,這些做法在美國都是違法的。另一方面,房客的權益也得不到保證,比如在美國如果房客滯納房租的話,必須要經過法律驅逐的程序才可以趕走房客,如果沒有通過法律程序的話,那是要負法律責任的,弄不好房主有可能成了房客的被告人。美國的房產出租相關法律十分的完善,美國的政府基本上是鼓勵投資人擁有房產出租,或者是自住,因為這樣可以減少政府提供住房的負擔。所以 美國房產和投資的政策,是保護投資人的。當然,在美國房客的利益也受到充分的保護,比如,房主有義務必須提供可居住的住房,合乎當地衛生標準和環境,冬天供暖充足。

    以上是在美投資房地產的一些資訊,國內的投資者需注意的是,進入2013年以來,美國的失業率降低,加上貸款利息持續走低,房地產悄然回暖,同比2012年中間房價上漲了接近30%,特別是華人聚居的城市更是有上漲50%甚至更多的例子,所以請國內的投資人密切關注美國房地產的走向。


     

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